Аренда коммерческой недвижимости в Киеве за 10 месяцев упала на 50%

18 июня 2009

 Арендные ставки на коммерческую недвижимость демонстрируют небывалое падение. По темпам падения арендных плат Киев уступает только столице Аргентине, где ставки упали на 71%. 

 
Сбылась мечта Анжелы Арендс, президента всемирно известного дома моды Burberry. На одном из самых фешенебельных небоскребов Манхеттена в конце мая ярко засияла вывеска ее компании.
Еще недавно открытие нью-йоркской штаб-квартиры и нескольких новых магазинов Burberry на безумно дорогой Мэдисон-авеню казалось для руководства модного дома чем-то далеким, посткризисным.
 
Во всем мире продажи товаров роскоши падают катастрофическими темпами - тут не до расширения. Но упустить возможность было бы непозволительной ошибкой: впервые арендные ставки на недвижимость в самых престижных районах Манхеттена упали до уровня семилетней давности - почти на 16%.
 
Хотя Киев пока и не дотягивает до амбиций Анжелы Арендс, местные тенденции в сегменте коммерческой недвижимости порадовали бы ее куда больше.
 
С осени прошлого года арендные ставки на офисные и торговые площади в столице, равно как и в других украинских городах, сократились почти вдвое. И это далеко не предел.
 
Строго вниз
 
В соревновании по падению цен на съем и покупку недвижимости Киев отстает только от Буэнос-Айреса. В аргентинской столице "обвал" дошел до рекордных 71%. Уступки собственников отечественных торговых и офисных центров пока составляют 46-50% от прошлогодней стоимости.
 
По сути, для украинского рынка недвижимости, длительное время демонстрировавшего неудержимый ценовой подъем, такие показатели также достойны того, чтобы быть занесенными в книгу рекордов девелоперских неудач.
 
Заметнее всего это в сегменте офисной недвижимости. Компании-арендаторы, ощутившие на себе последствия финансового кризиса и не имеющие возможности платить даже по заниженным ставкам, меняют дислокацию, оставляя собственникам бизнес-центров пустые помещения и разбитые надежды на рентабельность.
Больше всего пострадали арендодатели, заключившие с клиентами короткие договоры, сроки действия которых истекли или истекают: не факт, что после этого арендатор захочет продлить договор и остаться в офисном центре.
 
Более защищены обладатели долгосрочных договоров. Вероятность того, что клиент съедет до окончания действия договора, снижается, хотя в некоторых случаях бывают и исключения. Одним из выходов для компаний-арендаторов, которые не могут покинуть офис, даже если им нечем за него платить, является субаренда.
 
Еще в конце 2008 года доля субаренды в Киеве составляла около 2% от всего предложения офисных площадей. По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International, имея такое преимущество, как завершенные и готовые к немедленному въезду помещения, подобные БЦ непосредственно конкурируют с недавно вышедшими на рынок новыми бизнес-центрами. Давно эксплуатируемые офисы оттягивают на себя часть платежеспособного спроса и увеличивают вакантность в офисном сегменте.
 
Бесперспективная торговля
 
Общий уровень падения арендных ставок на торговую недвижимость составил около 39%. В Киеве площади подешевели на 40-50%, в регионах ситуация и того печальнее - падение на 70% за девять месяцев. При этом нельзя сказать, что вакантность в столичных ТЦ увеличилась - напротив, сегодня практически все они заполнены до отказа. Это связано с тем, что многие операторы, ранее работавшие в регионах, решили воспользоваться возможностью и перебраться в столицу.
 
"Многие ритейлеры, имеющие магазины в регионах, обращаются к нам с просьбами подыскать им помещения в ТРЦ или в стрит-ритейле с хорошим месторасположением в Киеве", - делится опытом Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International. Тем хуже для регионов - многие торговые помещения здесь опустели. В некоторых небольших городах владельцы ТЦ идут на то, что предлагают арендаторам первое время пользоваться площадями бесплатно. Но не все на это "покупаются".
В случае очень низких продаж даже при нулевой аренде магазин все равно будет убыточным из-за дополнительных расходов. А сегодня "минус" могут позволить себе очень немногие компании.
 
Чуть меньше тенденция удешевления коснулась складских помещений, поскольку и цены здесь росли куда медленнее, чем в других сегментах - около 5% в год. Исключение составляли логистические центры, расположенные в черте города.
 
Из-за высокого спроса, который наблюдался в 2008 году, и отсутствия нового предложения арендные ставки здесь подскочили на 15-20%. С началом кризиса в некоторых городах цены вернулись на уровень начала 2008 года, в некоторых упали почти в два раза, а есть и такие регионы, где стоимость аренды осталась на прежнем уровне.
Но это не надолго - по сравнению с прошлым годом количество заключаемых договоров аренды на рынке складской недвижимости сократилось на 40-50%.
 
Интерес уехал
 
Падение арендных ставок и отток арендаторов понизили привлекательность объектов коммерческой недвижимости для инвесторов, что автоматически снизило их стоимость. Сегодня торговые и бизнес-центры можно приобрести с 60%-ным дисконтом.
Между тем желающих обзавестись личным ТЦ или БЦ не найти. Какой смысл, если в данный период времени объект не генерирует доход, а ждать восстановления рынка с убыточным активом на руках - непозволительная роскошь. Те инвесторы, для которых недвижимость была дополнительным источником прибыли, в период кризиса сконцентрировались на основном бизнесе.
 
Среди институциональных инвесторов в докризисные времена были в основном иностранцы, которые сейчас на время забыли об Украине и ушли работать на родные рынки. Один из немногих примеров покупки офисного центра в нынешние нелегкие времена - приобретение российским холдингом AEON Corporation незавершенного небоскреба Mirax Plaza у компании Mirax Group, также российской.
 
"Раньше рынки стремительно развивались, и можно было перепродать даже объект среднего качества, выйдя из инвестиции через несколько лет. Сейчас же банки особенно аккуратны и не будут финансировать приобретение второсортных активов", - комментирует Наталья Стельмах, руководитель отдела инвестиций компании DTZ. Возможно, инвестор и согласился бы купить объект, но только высокого качества и только по компромиссной цене.
 
Но качественными объектами дальновидные собственники сегодня разбрасываться не станут. Мало ли - вдруг через лет пять на них тоже засветится модная вывеска, и тогда уж цены такому центру будет не сложить.
 
Дарья Исакова